Con l’inflazione alle calcagna e i tassi di interesse in rialzo, sempre più risparmiatori sono costretti a rivedere non solo i costi variabili ma anche quelli fissi e stanno di conseguenza valutando l’offerta più conveniente anche per quanto riguarda il mutuo, considerando la surroga tra le opzioni a ulteriore economizzare. Soprattutto chi ha un mutuo a tasso variabile sulla propria casa e vede la rata mensile aumentare costantemente da inizio 2022.
Cos’è la surroga
La surroga ipotecaria ti dà la possibilità di trasferire il tuo mutuo esistente con una banca a un’altra banca. Il trasferimento avviene in modo completamente gratis, senza spese notarili o alla banca da abbandonare.
Nella cessione è possibile modificare la tipologia di tasso, la durata residua del finanziamento, le modalità di ammortamento del capitale. Puoi farlo anche tu obbligare la banca a passare da variabile a fisso, se si tratta di prima casa, se il pagamento di una rata non è mai stato ritardato e se hai un ISEE inferiore a 35mila euro.
Va comunque ricordato che, in ogni caso, anche se fosse possibile effettuare tale passaggio, il tasso fisso sarebbe attualmente superiore al 4%. La surrogazione può quindi essere un rimedio a breve termine, ma è opportuno valutare attentamente gli effetti dei tassi a lungo termine, fissi e variabili, attualmente molto più consistenti di quelli visti nel recente passato.
In generale, la surroga del prestito è conveniente a chi ha acceso mutui a tassi anche superiori a quelli attuali e quando i tassi di interesse scendono, quindi è una scelta da rimandare se possibile almeno al 2024.
Per capire se conviene, va effettuato un semplice calcolo: le rate del vecchio mutuo vanno moltiplicate per la sua durata residua e le rate del nuovo mutuo per la durata del prestito in surroga. Se il primo valore è maggiore del secondo, allora la surroga è conveniente.
Quando non è possibile surrogare un mutuo
Nel caso positivo in cui si decida di procedere con la richiesta di surroga del prestito, la banca che ha originariamente concesso il prestito non può rifiutare, ma la banca a cui si vuole trasferire il prestito può in alcuni casi rifiutare la richiesta. Per questo motivo è opportuno valutare alcuni elementi prima di far respingere la domanda di surroga. In particolare, il mutuatario che intende estinguere il vecchio mutuo dovrebbe tenere conto dei seguenti casi:
- importo del prestito inferiore a 50 mila euro. Il motivo sta nel fatto che la somma residua è molto bassa, quindi gli interessi sono inferiori e di conseguenza la banca potrebbe giudicare l’operazione non sufficientemente remunerativa;
- la situazione reddituale del mutuatario è cambiata in modo peggiorativo. Questa situazione può verificarsi se il mutuatario ha cambiato lavoro, ma percepisce uno stipendio inferiore a quello precedente, oppure per la presenza di nuove spese o debiti. La motivazione è quindi riconducibile ad un maggior rischio di insolvenza;
- saldo delle rate precedenti. Il mutuatario che desidera surrogare il prestito potrebbe vedersi rifiutare la richiesta dalla nuova banca se ha precedenti rate scadute;
- ammortamento del bene tale da non rappresentare più una garanzia sufficiente per la banca;
- prestito a breve termine. In stretta relazione al primo punto, se la scadenza del prestito è prossima all’estinzione, la nuova banca potrebbe non ritenere redditizia l’operazione;
- età avanzata del richiedente: alcune banche o finanziarie potrebbero ritenere inadeguata la surroga del prestito per i richiedenti che hanno superato una certa soglia di età;
- utilizzo di risorse finanziarie illegittime: è questo il caso in cui il richiedente abbia utilizzato risorse finanziarie illegittime, ad esempio provenienti da attività illecite o dall’evasione fiscale. In questo caso, la banca o finanziaria potrebbe ritenere inaffidabile il richiedente e rifiutare la richiesta di surroga del prestito.
Cosa fare in caso di ineleggibilità alla surroga del prestito
È inoltre importante tenere presente che le opzioni disponibili dipendono dalle condizioni del mutuo in corso e dalla situazione finanziaria del titolare del mutuo. Prima di prendere qualsiasi decisione, è opportuno valutare attentamente tutte le opzioni disponibili e verificare quali potrebbero essere le conseguenze finanziarie e fiscali di ciascuna scelta.
La prima cosa da fare è senza dubbio cercare di migliorare la propria posizione creditizia: per farlo è possibile, ad esempio, cercare di saldare debiti insoluti, evitare pagamenti tardivi di rate di mutuo e altri finanziamenti, evitare di aprire nuovi finanziamenti o carte di credito. Tutte queste operazioni, infatti, incidono sul rapporto rata/reddito e potrebbero avere impatti negativi sulle valutazioni di una nuova banca che deve concedere la surroga.
Un altro modo da valutare è la rinegoziazione del mutuo in corso con l’attuale banca per richiedere una ristrutturazione del debito o una riduzione del tasso di interesse.
Nella valutazione delle alternative è sicuramente molto importante richiedere, ove possibile, il supporto del tuo consulente finanziario di fiducia, che oltre a favorire la comprensione dei motivi di ineleggibilità, può fornire assistenza professionale nella gestione del debito e nell’individuazione delle migliori opzioni disponibili.