Il mutuo ipotecario è la forma più diffusa di credito immobiliare offerti ai consumatori. È un finanziamento a medio-lungo terminecon durata generalmente compresa tra 5 e 30 anniconcesso da una banca o da un intermediario per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile.
Generalmente il cliente riceve l’intera somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel tempo in rate di importo costante o variabile, il cui pagamento è garantito da ipoteca su un immobile. Ecco 8 consigli utili da seguire per contrattare un mutuo, tratti dalla guida ad hoc della Banca d’Italia.
1. Valuta quanto prendere in prestito
Prima di richiedere un prestito è necessario svolgere alcune considerazioni preliminari. Prima di tutto, devi avere un’idea dell’importo che vuoi prendere in prestito e valutare se è compatibile con i tuoi dati anagrafici, reddituali e patrimoniali.
In generale, l’importo effettivamente erogabile dipende dal valore dell’immobile da acquistare e dall’affidabilità creditizia del richiedente. Solitamente viene corrisposta una somma fino all’80% del valore stabilito dalla perizia di un tecnico indipendente, importo che può essere anche superiore se vengono fornite maggiori garanzie.
2. Quale rata posso permettermi?
Per avere un’idea della tariffa sostenibile, il consumatore deve valutare attentamente il proprio reddito (anche in prospettiva) e determinare la tua disponibilità mensile al netto delle spese ordinarie e di eventuali imprevisti.
Ragionevolmente, la rata non dovrebbe superare un terzo del tuo reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, agli imprevisti e alle possibili riduzioni di reddito derivanti da eventi avversi.
Nella valutazione del costo di un mutuo bisogna tenere conto soprattutto degli interessi, ma anche delle spese notarili e delle tasse, che vengono pagate una sola volta alla stipula del contratto di acquisto della casa.
3. Stabilire la durata del prestito
Uno degli elementi che maggiormente influenza l’importo delle rate da pagare è la durata del finanziamento, pattuita tra il cliente e l’intermediario e definita nel contratto.
La rata, infatti, è determinata dalla somma di capitale e interessi. Con lo stesso importo del prestito e tasso di interesse, minore è la durata, maggiori sono le rate, ma minore è l’importo dovuto per interessi; viceversa, maggiore è la durata, maggiore è l’importo dovuto per interessi, ma minori sono le rate.
4. Eventuali incentivi e agevolazioni governative
Prima di procedere è opportuno informarsi su eventuali agevolazioni o misure di sostegno previste dalla legge, ad esempio i mutui per giovani under 36 che vogliono acquistare la prima casa o ristrutturare quella adibita ad abitazione principale, usufruendo di una copertura finanziaria pari all’80% del capitale del mutuo.
Con l’emanazione del Decreto Sostegni Bis i giovani possono infatti richiedere prestiti senza anticipazioni garantiti dallo Stato. Alcune banche consentono di accendere mutui fino al 100% del valore dell’immobile, attraverso il ricorso alla Fondo di Garanzia Consap.
5. Scelta della tariffa più adatta
Un aspetto fondamentale è il selezione del tasso di interesseche deve essere effettuata sulla base della propria situazione economica e delle condizioni di mercato, presenti e prospettiche.
Puoi scegliere tra diverse tipologie di tariffe, ma le più comuni sono: fisse, variabili, cap e miste. Il tasso fisso rimane costante per tutta la durata del contratto, proteggendo da eventuali aumenti del costo del denaro. Allo stesso tempo, però, non consente di beneficiare di eventuali diminuzioni. E’ quindi ideale per chi preferisce avere certezza immediata degli importi da pagare o prevede in futuro un rialzo dei tassi di mercato.
Il tasso variabile, invece, segue le fluttuazioni di un parametro di riferimento e ti espone a un potenziale aumento dei tassi. A parità di durata, i tassi variabili sono inizialmente inferiori ai tassi fissi. È consigliato a chi desidera una tariffa sempre in linea con l’andamento del mercato e in grado di supportare eventuali rialzi tariffari.
Il tasso massimo è sostanzialmente un tasso variabile con un tetto, che protegge da eccessive fluttuazioni dei costi di mercato. Il mutuo a tasso misto, invece, può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/oa determinate condizioni contrattualmente indicate.
6. Considera tutte le spese del mutuo
Come anticipato, gli interessi non sono l’unica componente di costo a cui prestare attenzione. Prima devi considera le tasse e le eventuali agevolazioni fiscali. Ad esempio, se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’importo totale, oppure allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”. Gli interessi sono deducibili dall’Irpef, alle condizioni stabilite dalla legge.
Altri costi riguardano il spese di istruttoria, perizia, notaioil premio di assicurazione per coprire i danni alla proprietà o eventualmente i rischi connessi ad eventi della vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito, il eventuali interessi di mora e la quota annuale di gestione pratica.
Le tariffe e le condizioni offerte dai vari intermediari possono variare sensibilmente l’una dall’altra. Per questo è utile informarsi adeguatamente sui loro siti o presso la loro sede, o ancora utilizzando i siti di comparazione che permettono di farsi un’idea e trovare le condizioni più adatte alle proprie esigenze.
Un utile parametro di confronto è il TAEG (Tasso annuo effettivo globale), che tutti gli intermediari sono tenuti a pubblicare per legge sul Foglio contenente le Informazioni Generali. Il TAEG è un riepilogo del costo totale del mutuo, che comprende il tasso di interesse (e quindi anche lo spread applicato dall’intermediario) e le altre voci di spesa (ad esempio, le spese per l’istruttoria della pratica e per l’incasso della rata). Se il tasso ipotecario è variabile o misto, il TAEG è riportato a puro titolo esemplificativo.
8. Dopo aver negoziato il mutuo
Prima della conclusione del contratto, il consumatore ha diritto a un periodo di riflessione di almeno 7 giorni per poter confrontare diverse offerte, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata.
Dobbiamo sempre tenerlo presente il mutuo è un impegno economico pluriennale e che altre esigenze potrebbero emergere nel corso degli anni, valutando quindi se non stiamo prendendo in prestito troppo.
Potrebbe inoltre essere utile verificare che il tasso applicato non sia usurario, confrontandolo con la soglia limite definita sulla base del TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) e pubblicata sul sito internet della Banca d’Italia.
Infine, una volta stipulato il contratto, sarà necessario pagare le rate puntualmenteperché le conseguenze possono essere anche gravi e contattare l’intermediario in caso di difficoltà in questo senso rinegoziare il mutuo o trovare altre soluzioni.