La domanda di case di lusso in Italia è in crescita. Lo conferma uno studio condotto da Immobiliare.it Approfondimenti E LuxuryEstate.com. Facciamo il punto sugli immobili di lusso nel nostro Paese.
Il mercato residenziale di lusso in Italia
La ricerca fornisce una panoramica del mercato immobiliare di lusso nel nostro Paese, rilevando un ritorno degli annunci relativi agli immobili di lusso ai livelli pre-Covid, ovvero il 2,3% degli annunci totali. Di solito, la vendita di questo tipo di proprietà richiede più tempo di una proprietà “normale”. Tuttavia, negli ultimi tempi il tempo di vendita degli immobili di lusso è diminuito: al momento è mediamente pari a 6,7 mesicioè due in meno rispetto al 2019.
Dove sono gli immobili di lusso in Italia?
Da segnalare la concentrazione di immobili di lusso nel centro-nord Italia, che ne catalizzano quasi il 90%. Nello specifico si trovano:
- il 36% nel Nord Ovest;
- per il 34% al centro;
- per il 18% nel nord-est.
Il Sud e le Isole devono accontentarsi del 12% del patrimonio immobiliare di lusso italiano in vendita. Le aree che ospitano gli immobili di lusso di maggior pregio sono nell’ordine: Milano (6,06 miliardi di euro); Roma (4,5 miliardi); Versilia (3,47 miliardi); Riviera Ligure (2,87 miliardi); laghi (2,47 miliardi).
Le ragioni della crescita del mercato immobiliare di lusso
Il mercato del lusso, del resto, non conosce crisi. Storicamente, i driver della domanda in questo settore sono i investitori stranieri, grandi estimatori dell’Italia e del suo patrimonio artistico e culturale. Clemente Pignatti Morano, managing partner di Italy Sotheby’s International Realty, ha spiegato in una recente intervista a “la Repubblica”:
“Nel 2022 abbiamo osservato un crescente interesse da parte dei clienti provenienti da Stati Uniti d’America (21%), dai Emirati Arabi Uniti (19%) e da Germania (15%)”.
Inoltre, il nostro Paese offre agevolazioni fiscali molto allettanti per i ricchi. Pignatti Morano sottolinea:
“L’Italia offre soluzioni di ottimizzazione fiscale molto competitive e interessanti nel panorama europeo e internazionale, come il tassa fissa“.
Quest’ultimo è un sussidio introdotto nel 2017 che consente agli ultra-ricchi che prendono la residenza nel nostro Paese di pagare una rata fissa di 100.000 euro l’anno, indipendentemente dal loro reddito. Ben diversa è la situazione per la compravendita di immobili residenziali.
Come stanno andando le vendite di case?
Gli immobili residenziali italiani registrano un calo delle compravenditeche nei primi 3 mesi di quest’anno è calata dell’8,3%, dopo un calo del 2,1% nel quarto trimestre del 2022, secondo i dati dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.
La tendenza dovrebbe anche continuare: un rapporto pubblicato dalAssociazione Nazionale dei Notai Italiani prevede una contrazione del 10% delle compravendite residenziali rispetto al 2022. Solo le città più realizzate Bologna (-23,9%) e Milano (-22,9%).
Colpa degli aumenti delle rate dei mutui, grazie agli aumenti dei tassi di riferimento da parte della Bce. Un problema particolare per i sottoscrittori di mutui a tasso variabile. Inoltre, è esaurito la spinta all’acquisto di case, rustici e casali più grandi nelle aree provinciali innescata dal coronavirus, ora che siamo fuori dalla pandemia. Ma conviene investire nel settore immobiliare o in borsa?
Vale la pena investire in immobili?
Confrontiamo un investimento di 250.000 euro in 10 anni in un immobile da mettere a reddito. Nel caso della proprietà devi pagare:
- costi di acquisto (250 mila euro);
- tasse (la più onerosa è quella di registro) pari al 2% (5mila euro) per la prima casa o al 9% per la seconda casa (22.500 euro);
- la provvigione per il mediatore, mediamente del 5%, ovvero altri 12.500 euro;
- Immu;
- bollette;
- spese condominiali;
- costi di manutenzione.
A fronte di ciò, il proprietario dell’immobile può riscuotere l’affitto, dal quale potrebbe guadagnare 10.000 euro l’anno (+4% del valore totale). Invece chi ha deciso di investire 250mila euro in borsa avrebbe potuto guadagnarselo8,8% in 10 anni, cioè poco meno di 600.000 euro totali. Il calcolo è stato da noi elaborato prendendo come riferimento l’indice MSCI World 2012-2022. Gianfranco Navoneamministratore delegato di First Real srl, società che si occupa di servizi immobiliari, conclude:
“Possedere un immobile conviene, a patto che non superi il 30-40% del portafoglio investimenti e che rispetti caratteristiche tali per cui il rendimento più che compensi l’investimento effettuato. Altrimenti meglio venderlo a favore di attività finanziarie più remunerative e liquide se riesci a trovare un acquirente disposto a comprare. Per essere appetibile, l’immobile deve trovarsi nelle città più grandi e prestigiose d’Italia o in località turistiche. Non necessariamente in centro ma, comunque, in zone ben servite o in fase di riqualificazione. Le offerte più vantaggiose si trovano in appartamenti di piccola metratura, che possono essere affittati per affitti brevi oa studenti. Più è in buone condizioni e in classe energetica più alta, più è conveniente metterlo a reddito, soprattutto nei periodi di alta inflazione come quello attuale. A patto, però, che si trovi dove la domanda è alta».