Il settore immobiliare residenziale in Italia continua a mostrare un andamento negativo. Dopo una diminuzione di 2,1% nel quarto trimestre 2022 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, i primi tre mesi del 2023 registrano un ulteriore calo dell’8,3%, con un totale di 166.745 transazioni, ovvero più di 15.000 in meno. Secondo un’analisi condotta da Abitare Co., società specializzata in intermediazione e servizi immobiliari, basata sui dati dell’Osservatorio on Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, la diminuzione maggiore riguarda i comuni capoluogo (-10,6%) rispetto ai non capoluogo (-7,4%). A livello territoriale la diminuzione maggiore si è registrata nei comuni capoluogo del Nord Ovest (-12,5%), mentre l’unico aumento si è registrato nei comuni non capoluogo delle Isole (+2,3%).
Analizzando le principali città italiane, nel primo trimestre 2023 si nota un calo significativo delle vendite rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Le città metropolitane più colpite sono Bologna (-23,9% con 1.264 operazioni) e Milano (-22,9% con 5.920 transazioni). Anche nelle altre città metropolitane il trend è negativo, seppur in misura minore: Roma registra un calo del 10,3% (8.274 transazioni), Firenze del 9,4% (1.208 transazioni), Torino del 7,1% (3.552 transazioni), Napoli del 7,0% (1.952 transazioni), Genova del 5,5% (2.034 operazioni) e Palermo del 4,4% (1.598 operazioni).
“L’andamento delle compravendite residenziali in Italia nel primo trimestre di quest’anno conferma le previsioni fatte alla fine dello scorso anno, ovvero che il 2023 sarebbe stato un anno di stagnazione della crescita commerciale, probabilmente per tutto l’anno”, afferma Alessandro Ghisolfiresponsabile del Centro Studi di Abitare Co.
“L’aumento dei tassi di interesse sui mutui sta influenzando le decisioni di acquisto delle famiglie e l’impennata nella ricerca di più spazio verificatasi all’indomani della pandemia sembra essersi esaurita. Diminuiscono infatti gli acquisti di appartamenti in genere, soprattutto quelli di superficie superiore ai 100 mq. Se ci saranno ripercussioni sui prezzi di vendita bisognerà probabilmente attendere la seconda metà dell’anno per notare un calo, soprattutto per le abitazioni più vecchie e da ristrutturare”.
Quali sono le città dove la casa costa di più?
Oltre al calo delle compravendite, un altro problema che affligge il mercato immobiliare riguarda i prezzi delle case. Secondo un’analisi condotta da Immobiliare.it sul mercato immobiliare italiano, gli affitti in Italia sono in costante crescitacome testimoniano le proteste degli studenti fuori sede, con un aumento del 2% in un mese (a maggio rispetto ad aprile), mentre i prezzi di vendita nello stesso periodo sono stabili con un incremento dello 0,3%. Guardando l’anno precedente, i canoni sono aumentati di ben il 7% a livello nazionale, raggiungendo una media di 12,4 euro al metro quadro, mentre i prezzi di vendita sono aumentati del 3%, attestandosi a 2.118 euro al metro quadro. .
Milano si conferma la città più cara d’Italia con un prezzo medio di oltre 5.200 euro al metro quadro, in crescita dello 0,6% nell’ultimo mese. Al secondo posto troviamo Bolzano, con prezzi che si avvicinano ai 4.770 euro al metro quadro, ma con un calo dei prezzi vicino all’1% nel mese di maggio. È al terzo posto Firenzecon una media di oltre 4.000 euro al metro quadro, quasi 4.100 euro/mq.
Bolognaoltre che superata Roma per quanto riguarda gli affitti, diventa anche la quarta città italiana più cara in termini di prezzi di vendita. Il prezzo medio al metro quadro a Bologna è di 3.356 euro, mentre Roma si ferma a 3.341 euro, rimanendo stabile nell’ultimo mese.
Tra le altre città italiane, che superano i 3.000 euro al metro quadrato, troviamo Venezia E Trento, entrambi poco al di sopra di tale soglia, intorno ai 3.005 euro/mq. Subito sotto troviamo la città toscana di Sienamentre completano la top-10 Napoli e Riminientrambi intorno ai 2.725 euro al mq.
Il caso di Biella E Caltanissetta, gli unici due capoluoghi di provincia dove il prezzo di vendita è inferiore agli 800 euro al metro quadro. La città piemontese si ferma a una media di 716 euro/mq, mentre quella siciliana arriva solo a 704 euro/mq.
Problemi mutui: aumenti fino al 65%
Un altro problema rilevante riguarda mutui. Secondo una ricerca, i tassi dei mutui di giugno 2023 potrebbero rappresentare un serio problema per le famiglie italiane che hanno optato tassi di interesse variabili e devono ancora pagare per molti anni. Fenomeni come inflazione e stagflazione stanno raggiungendo percentuali sempre più alte e gravano pesantemente sul mercato immobiliare.
Le previsioni per il prossimo biennio sono preoccupanti, soprattutto considerando che i tassi variabili per i mutui a giugno 2023 sono estremamente elevati. Se i tassi fissi hanno salvato molte famiglie italiane, lo stesso non si può dire per i tassi variabili. Era prevedibile da qualche anno che la situazione sarebbe diventata critica.
Ad esempio, se consideriamo un mutuo a tasso fisso intorno al 5% per un importo di 200.000 euro da rimborsare in 25 anni, il la rata mensile attuale sarebbe di circa 1.218 euro. Se il tasso fosse stato variabile, a giugno 2023 la rata mensile sarebbe aumentata almeno del 65%.
Questa rata mensile sarebbe oggettivamente troppo alta per la maggior parte degli italiani, considerando lo stipendio medio. La BCE ha già rilasciato valutazioni che stimano che i tassi passeranno dall’attuale zero e potrebbero superare il 4%.
Per chi ha tassi variabili sui mutui di giugno 2023, le possibilità di salvarsi sono scarse. Tuttavia, alcune alternative plausibili potrebbero essere la surroga del mutuo, se prevista contrattualmente, oppure la rinegoziazione del mutuo, trasformando il tasso variabile in fisso.